Landshut (27.09.2016) Den neuen Immobilienmarktbericht 2016 mit topaktuellen Werten, die bis einschließlich Juni 2016 analysiert wurden, hat am Dienstag Oberbürgermeister Hans Rampf gemeinsam mit Maximilian Karl, Vorsitzender des „Gutachterausschusses für Grundstückswerte für den Bereich der kreisfreien Stadt Landshut und Vorsitzender des „Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Freistaat Bayern“, präsentiert.
Der umsatzstärkste Bereich des Landshuter Immobilienmarktes wird nach wie vor vom Eigentumswohnungsbau geprägt. Beim Termin ging Karl auch auf überörtliche Tendenzen ein, die im Immobilienmarktbericht Bayern veröffentlicht wurden.
Oberbürgermeister Hans Rampf (2.von links) dankte Maximilian Karl (links) und seinem Team, zu dem Gudrun Eder und Florian Lang zählen, für das Zusammentragen des umfangreichen Datenmaterials und die hervorragende Arbeit.
In weiten Teilen Bayerns entwickeln sich die Immobilienmärkte hinsichtlich steigender Preise – bei nachlassendem Angebot – weiterhin rasant nach oben. Der Obere Gutachterausschuss des Freistaates Bayern hat in seinem Landesmarktbericht vom Juni 2016 ein Geldumsatzvolumen in Bayern von 36,1 Milliarden Euro recherchiert. Damit werden allein in Bayern 18,5 Prozent des Gesamtgeldumsatzes Deutschlands abgewickelt.
In Niederbayern wird in der kreisfreien Stadt Landshut mit einem Geldumsatz des Jahres 2015 von 294,2 Millionen Euro fast der doppelte Umsatz von Straubing (167,4 Millionen Euro) und Passau (135,9 Millionen Euro) erzielt.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der kreisfreien Stadt Landshut hat im neuen Immobilienmarktbericht 2016 topaktuell alle Grundstückstransaktionen der Jahre 2014, 2015 und bis Juni 2016 analysiert und ausgewertet. Es werden sowohl die Entwicklung im Bereich der Vertragszahlen, des Geld- und Flächenumsatzes, aber insbesondere auch die Preisentwicklungen für unbebaute und bebaute Grundstücke sowie Eigentumswohnungen dargestellt.
Darüber hinaus hat der Gutachterausschuss aus dem vorhandenen Datenmaterial weitere, für die Immobilienwirtschaft und Wertermittlung besonders wichtige wertermittlungsrelevante Daten, wie Marktanpassungsfaktoren, Liegenschaftszinssätze und Vergleichsfaktoren ermittelt. Zum ersten Mal wurden auch die sogenannten Rohertragsfaktoren für verschiedene Immobilienarten berechnet.
Im Bereich der kreisfreien Stadt Landshut pendelt der Geldumsatz seit 2013 jährlich etwa bei circa 300 Millionen Euro. Aktuell konnte im ersten Halbjahr 2016 bereits wieder ein Geldumsatz von 151,3 Millionen Euro registriert werden. Seit 2009 hat sich damit der Geldumsatz um etwa 40 Prozent gesteigert, wobei die umgesetzten Flächen von 44 Hektar auf 55,6 Hektar nur um 26 Prozent gestiegen sind. Daraus lässt sich unmittelbar bereits auf eine erhebliche Preissteigerung bei den Immobilien verschiedenster Marktsegmente schließen.
Eigentumswohnungen
Der umsatzstärkste Bereich des Landshuter Immobilienmarktes wird nach wie vor vom Eigentumswohnungsbau geprägt. Der Geldumsatz verharrt in diesem Teilbereich seit 2014 bei knapp 130 Millionen Euro, wobei aber die Vertragszahlen mit einem Minus von 27 Prozent deutlich gesunken sind. Auch hier ist der Rückschluss auf steigende Quadratmeterpreise offensichtlich.
Die Preisentwicklung im Bereich der Eigentumswohnungen ist jedoch unterschiedlich. Bei den Erstverkäufen steigerte sich der Mittelwert in Euro pro Quadratmeter-Wohnfläche seit 2014 von 3.374 Euro auf 3.855 Euro (Juni/2016) und damit um weitere rund 14,3 Prozent. Seit 2009 sind die Quadratmeterpreise für Erstverkäufe um 57 Prozent gestiegen. Hierbei differieren diese Preise jedoch lagebedingt äußerst stark. Der Gutachterausschuss konnte bei seinen Analysen drei verschiedene Lagezonen abbilden. Spitzenpreise jenseits der 5.000 Euro/Quadratmeter-Grenze konnten bereits mehrfach registriert werden. In der Zentrumslage wird jedoch im Durchschnitt ein Quadratmeter-Preis von circa 4.550 Euro erzielt. Die gute und mittlere Lage wird mit 4.000 beziehungsweise 3.600 Euro/Quadratmeter-Wohnfläche abgebildet.
Auch bei den Weiterverkäufen von Wohnungseigentum wurde seit 2014 eine Preissteigerung von rund 24,9 Prozent verzeichnet. Der Mittelwert wird aktuell mit rund 2.480 Euro/Quadratmeter-Wohnfläche ermittelt. Die Weiterverkäufe von Eigentumswohnungen differieren jedoch ebenfalls stark von der Lagezone und dem jeweiligen Baujahr der Wohnanlage. Für die Weiterverkäufe hat der Gutachterausschuss drei verschiedene Baujahresklassen mit den jeweiligen unterschiedlichen Preisniveaus abgebildet. Die Lagezonen des Eigentumswohnungsmarktes werden im Immobilienmarktbericht auch grafisch dargestellt, um einen unmittelbaren Bezug zu den Zonen auch visuell herzustellen.
Bebaute Grundstücke (Ein-, Zweifamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus)
Auch der Bereich der bebauten Grundstücke wurde insbesondere im Teilsegment der Ein- und Zweifamilienhäuser sowie der Doppel- und Reihenhäuser einer intensiven Untersuchung unterzogen. Bei den Verkäufen von Ein- und Zweifamilienhäusern stiegen die durchschnittlichen Wohnflächenpreise von 2.329 Euro/Quadratmeter auf 3.042 Euro/Quadratmeter, damit um 30,6 Prozent. Bei den Verkäufen von Doppelhaushälften und Reihenhäusern stiegen die durchschnittlichen Preise von 2.527 Euro/Quadratmeter auf 2.765 Euro/Quadratmeter, damit um 9,4 Prozent. Diese Durchschnittswerte wurden für den Immobilienmarktbericht zudem in vier Baualtersklassen getrennt, um hier dem Nutzer detailliertere spezifische Aussagen an die Hand zu geben.
Bauland
Nach der Analyse sämtlicher Kaufverträge für unbebaute Wohnbaulandflächen konnte der Gutachterausschuss das Gebiet der kreisfreien Stadt Landshut in zwei verschiedene Teilzonen aufgliedern. Im äußeren Bereich ergibt sich aktuell ein durchschnittliches Preisniveau von circa 306 Euro/Quadratmeter, während der Innenbereich ein durchschnittliches Preisniveau von circa 426 Euro/Quadratmeter aufweist. Diese Mittelwerte werden vom Gutachterausschuss der kreisfreien Stadt Landshut mit der Bodenrichtwertkarte (Neuermittlung zum 31. Dezember 2016) weiter differenziert, so dass in den einzelnen Bodenrichtwertzonen die jeweils geltenden durchschnittlichen Bodenwerte für unbebaute Flächen dargestellt werden.
Wertermittlungsrelevante Daten
Insbesondere für die Immobilienwirtschaft und die in diesem Bereich tätigen Sachverständigen wurden im Marktbericht die aktuellen wertermittlungsrelevanten Daten für die Begutachtung von Grundstücken abgeleitet. Erstmals hat der Gutachterausschuss der kreisfreien Stadt Landshut aktuelle Rohertragsfaktoren für verschiedene Immobilienarten abgeleitet, mit denen aus dem Jahresrohertrag einer Immobilie auf den durchschnittlichen Wert geschlossen werden kann.
Darüber hinausgehend wurde der Bereich der Liegenschaftszinssätze aktualisiert. Die Liegenschaftszinssätze stellen dar, wie sich eine Immobilie im Durchschnitt marktüblich verzinst. Durch die zum Teil erheblichen Preissteigerungen am Immobilienmarkt sank der durchschnittliche Liegenschaftszinssatz seit 2009 von rund 3,7 Prozent auf teilweise unter 2,5 Prozent, was auch einen Indikator für die Rentabilität einer Investition darstellt. Liegenschaftszinssätze werden ebenfalls für verschiedene Immobilienarten ermittelt.
Mit dem vorliegenden Immobilienmarktbericht wurde auf aktueller Marktlage ein umfassendes Kompendium geschaffen, um allen am Immobilienmarkt tätigen Personenkreisen eine möglichst differenzierte Darstellung des Landshuter Immobilienmarktes geben zu können. Der Immobilienmarktbericht kann beim Gutachterausschuss für den Bereich der kreisfreien Stadt Landshut im Rathaus, Fleischbankgasse 310, als Druckversion für 40 Euro erworben werden. Digital ist der Grundstücksmarktbericht über Opens external link in new windowwww.boris-bayern.de für 30 Euro erhältlich.